Με την ακόλουθη δικαστική απόφαση αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστος χώρος ελευθέρας σύγχρησης των ιδιοκτητών πολυκατοικίας ο ακάλυπτος χώρος- πυλωτή πολυκατοικίας, που χρησιμοποιείται ως χώρος σταθμεύσεως αυτοκίνητων, ως προς τον οποίο ενώ δεν υπήρξε ρύθμιση της χρήσεως του με την πράξη σύστασης της οροφοκτησίας πράξη και στη συνέχεια με ιδιαίτερη συμφωνία που εμπεριέχεται σε αγοραπωλητήριο συμβόλαιο μεταξύ αγοραστών διαμερίσματος και των αρχικών συνοικοπεδούχων, οι τελευταίοι απέκτησαν το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου αυτού. Η συμφωνία αυτή είναι άκυρη, γιατί απαιτείται η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη.
ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΤΜΗΜΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ
Αριθμός Απόφασης 2321/2015
ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ 1, 4 παρ 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, α) χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου και β), αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, επί των οποίων κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται σε απόλυτη χρήση.
Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών πάνω σ' αυτά, γίνεται με τη πράξη σύστασης ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, οι οποίες γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφονται.
Με ίδιες συμφωνίες μπορεί να τίθενται περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των κοινών. Ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας γίνεται από το νόμο στην περίπτωση που η πράξη σύστασης της οροφοκτησίας ή οι ιδιαίτερες συμφωνίες έρχονται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, στις οποίες απαγγέλλεται ρητά ή κατά τρόπο σαφή η ακυρότητα για την παράβαση τους, όπως είναι η διάταξη του άρθρου 1 παρ 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981.
Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και το πολεοδομικό σύστημα της πυλωτής για τη δημιουργία σε αυτόν χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν, κατά αποκλειστική κυριότητα σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος και κοινόκτητος χώρος, ανήκει δηλαδή στη συγκυριότητα όλων των ιδιοκτητών ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου της οικοδομής, η πράξη σύστασης της οροφοκτησίας κατά το μέρος που με αυτή συστήνονται στην πιλοτή θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων ως διαιρημένες ιδιοκτησίες, περιερχόμενες στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων οροφοκτητών ή τρίτων, είναι απολύτως άκυρη. Αντιθέτως έγκυρη είναι η συμφωνία, ότι οι χώροι στάθμευσης στην πιλοτή θα ανήκουν κατ' αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένη χωριστή ιδιοκτησία ορόφου ή διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής.
Αυτή η παραχώρηση της χρήσης κοινόχρηστου πράγματος σε συγκεκριμένη χωριστή ιδιοκτησία δημιουργεί περιορισμό της αναγκαστικής συγκυριότητας των λοιπών οροφοκτητών επ’ αυτού, με την έννοια ότι οι λοιποί ιδιοκτήτες αποκλείονται από τη χρήση του.
Ο περιορισμός αυτός φέρει το χαρακτήρα δουλείας, χωρίς όμως και να είναι πραγματική δουλεία, με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ, οπότε και δεν έχουν επ' αυτής εφαρμογή οι γενικές διατάξεις περί πραγματικής δουλείας (άρθρα 1121, 1138 ΑΚ) που προβλέπουν τη σύσταση της με χρησικτησία ή την απόσβεση της με αχρησία, δεσμεύει τους συμβληθέντες, τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους τους και εκείνους που προσχώρησαν εκ των υστέρων στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας και τον κανονισμό ενώ η μεταβίβαση χωριστής ιδιοκτησίας περιλαμβάνει αυτοδικαίως και το παρεπόμενο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης με τον οποίο συνδέεται.
Στην υπόθεση που εξέτασε το δικαστήριο οι ενάγοντες ανέφεραν ότι όλοι οι διάδικοι είναι κύριοι των περιγραφόμενων σ' αυτή αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών και συγκύριοι των κοινοχρήστων και κοινοκτητών μερών της πολυκατοικίας.
Ότι στο ημιυπόγειο της ως άνω πολυκατοικίας υπάρχει και ακάλυπτος χώρος-πυλωτή, επιφανείας 135,09 τμ., ο οποίος δεν καταγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και δεν ορίζονται επ' αυτού συγκεκριμένα δικαιώματα εμπράγματης φύσης.
Ότι με το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο τους που υπογράφηκε μεταξύ των ιδίων ως άνω (δύο πρώτων εναγόντων) ως αγοραστών και των αρχικών οικοπεδούχων ως πωλητών συμφωνήθηκε όπως παραμείνει στους τελευταίους (αρχικούς οικοπεδούχους) η αποκλειστική χρήση του πιο πάνω ακαλύπτου χώρου πυλωτής, στον οποίο αντιστοιχούν τρεις θέσεις στάθμευσης.
Ότι η παραπάνω συμφωνία είναι άκυρη διότι ο χώρος αυτός είναι κοινόχρηστος και κοινόκτητος, το δε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των αρχικών οικοπεδούχων και των ειδικών διαδόχων αυτών τυγχάνει ανίσχυρο δεδομένου ότι δεν παραχωρήθηκε με την προδιαληφθείσα συστατική οριζόντιας ιδιοκτησίας συμβολαιογραφική πράξη ή με μεταγενέστερη ειδική συμφωνία με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Μετά ταύτα ζήτησαν όσα στην αγωγή τους αναφέρονται.
Το δικαστήριο με την άνω απόφαση του μεταξύ άλλων:
- Αναγνώρισε ως χώρο ελεύθερης συγχρήσεως τον κοινόχρηστο και κοινόκτητο ακάλυπτο χώρο - πυλωτή του ημιυπόγειου εμβαδού 135,09 τ.μ., ο οποίος χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως απεικονίζεται στο τοπογραφικό σχεδιάγραμμα ημιυπόγειου - πυλωτής της πολυκατοικίας.
- Αναγνώρισε ως άκυρη τη συμφωνία μεταξύ των δύο πρώτων εναγόντων και των οικοπεδούχων, σύμφωνα με την οποία ο ακάλυπτος χώρος - πυλωτή του ημιυπόγειου χώρου εμβαδού 135,09 τ.μ.. ο οποίος χρησιμοποιεί χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων θα χρησιμοποιείται από τους οικοπεδούχους δικαίωμα χρήσεως του χώρου αυτού από τους ενάγοντες.
- Επέτρεψε στους ενάγοντες την ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου.
- Απαγόρευσε στους εναγομένους και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ' αυτούς κατά παραχώρηση χρήσεως να παρεμποδίζουν την ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου.
- Απαγόρευσε στην πρώτη εναγόμενη και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ' αυτήν να ακινητοποιεί μόνιμα ογκωδέστατο τζιπ, χρώματος πράσινου, μάρκας CHEROKEE, χωρίς πινακίδες κυκλοφορίας, ιδιοκτησίας τους, στο νότιο σημείο της πυλωτής, παραπλεύρως διαμερίσματος …, σε χώρο 15 τ.μ. περίπου δεξιά της εισόδου της πολυκατοικίας με μέτωπο προς ανατολάς, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
- Κήρυξε την απόφαση προσωρινά εκτελεστή.
- Απείλησε σε βάρος καθενός των εναγομένων χρηματική ποινή, ποσού διακοσίων (200) Ευρώ και προσωπική κράτηση, διάρκειας δέκα (10) ημερών, για κάθε παράβαση της ίδιας ανωτέρω διάταξης στο μέλλον.
- Επέβαλε σε βάρος των εναγομένων τα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας, τα οποία καθόρισε στο ποσό των τριακοσίων (300) Ευρώ.
Μαρία Ροκάνη
Δικηγόρος-Νομικός Σύμβουλος
