Πελάτης του γραφείου μας που νοικιάζει ακίνητα – καταστήματα, γραφεία και κατοικίες - σε διάφορες περιοχές της Αθήνας μας απευθύνε προσφάτως το εξής ερώτημα : «Τι γίνεται σήμερα με τις μισθώσεις;». Και συνέχισε: « Έληξαν οι παλιές και πρέπει να προχωρήσω σε καινούριες. Ρώτησα τον λογιστή και μου είπε ότι έχει γίνει πολύ απλό πια, ότι γίνεται ηλεκτρονικά με μία δήλωση στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., χωρίς να ταλαιπωρηθώ να τρέχω στην εφορία , να περιμένω στην ουρά για να σφραγίσω το μισθωτήριο, χωρίς κανένα απολύτως κόπο και χωρίς έξοδα. Όμως θεώρησα σκόπιμο να σας ρωτήσω πριν προβώ σε οποιαδήποτε ενέργεια.»
Πράγματι, σήμερα όλο και πιο συχνά παρατηρείται να γίνονται μισθώσεις/ενοικιάσεις, χωρίς να έχει προηγηθεί συμφωνητικό και μάλιστα γραπτό, των όρων, μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή/ενοικιαστή. Ο λόγος που συμβαίνει αυτό είναι γιατί τα μέρη θέλουν:
- να αποφύγουν κάθε γραφειοκρατική διαδικασία ή
- να αποφύγουν να αναλάβουν δεσμευτικές υποχρεώσεις που πιθανόν δεν μπορούν να εκπληρώσουν (π.χ. έλεγχος της χρήσης και επισκευές στο ακίνητο)
Το ερώτημα είναι, αν αυτό επιτρέπεται.
Η απάντηση φυσικά είναι πως επιτρέπεται. Οι συμβαλλόμενοι έχουν την ελευθερία στις μισθώσεις να κάνουν αυτό που θέλουν, ή νομίζουν ότι θέλουν, αυτό που συμφωνούν ή νομίζουν ότι συμφωνούν κατά το χρόνο που «κλείνουν την συμφωνία», που «δίνουν τα χέρια».
Όμως επιλέγοντας αυτό τον τρόπο προστατεύουν τα συμφέρονται τους ;
Ας ξεκαθαρίσουμε στο σημείο αυτό κάτι. Η διάχυτη αίσθηση πως έχει καταργηθεί η υποχρέωση σύνταξης του μισθωτηρίου συμφωνητικού – και ότι οι μισθώσεις – κάθε είδους- συνάπτονται μόνον με την ηλεκτρονική δήλωση στην εφορία είναι εσφαλμένη.
Η δήλωση της μίσθωσης στην εφορία, η οποία και γίνεται πια ηλεκτρονικά, αφορά μόνον πληροφοριακά στοιχεία φορολογικής φύσης και τίποτε άλλο.
Συνεπώς, γελιόνται όσοι πιστεύουν ότι ακολουθώντας αυτή την απλοϊκή διαδικασία εξασφαλίζονται από τα ζητήματα που μπορεί να προκύψουν κατά την διάρκεια της μίσθωσης. Ακόμα και για την μίσθωση κατοικίας που για την σύναψη της αρκεί – τυπικά – προφορική συμφωνία κανείς δεν είναι σίγουρος με ποιο τρόπο θα αντιμετωπίσει τα προβλήματα που θα ανακύψουν κατά την διάρκεια της και πως θα προστατευθούν οι συμβαλλόμενοι, αν δεν έχουν δεσμευτεί με ιδιωτικό συμφωνητικό μισθωτήριο.
Τι είναι όμως και πως λειτουργεί το μισθωτήριο συμβόλαιο το οποίο απαιτείται να μην παραλείπεται;
Μισθωτήριο είναι, η ξεκάθαρη καταγραφή της συμφωνίας της μισθώσεως, των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών όπως αυτά διαμορφώνονται την στιγμή της συμφωνίας αλλά και όπως προβλέπεται ότι θα διαμορφωθούν από το σημείο εκείνο και καθ όλη την διάρκεια της.
Η μίσθωση εκτός από τα βασικά στοιχεία της, δηλαδή το μίσθωμα, τη διάρκεια, τη χρήση έχει και άλλα πολύ σημαντικά στοιχεία τα οποία συνήθως θεωρούνται αυτονόητα, αλλά δεν είναι.
Ένα παράδειγμα δίνει η παρακάτω υπόθεση που απασχόλησε τα αστικά δικαστήρια για μία χρονική περίοδο σχεδόν δέκα ετών και που τελικά λύθηκε από τον Άρειο Πάγο.
Τι είχε συμβεί :
Το έτος 2004 συνήφθη επαγγελματική μίσθωση με την οποία εκμισθώθηκε σε Αστική μη Κερδοσκοπική Εταιρεία ένα ακίνητο, αποτελούμενο από πρώτο όροφο, ισόγειο και υπόγειο προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η τελευταία ως οίκημα για τη στέγαση θεραπευτηρίου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε δώδεκα (12) χρόνια - άρχισε το 2004 και θα έληγε το 2016 - , το δε μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 4.000 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου (3,6%), αναπροσαρμοζόμενο καθ` έτος έως το 75% του μέσου όρου του πληθωρισμού του προηγούμενου έτους.
Επίσης οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι "η μισθώτρια έχει υποχρέωση να κάνει καλή χρήση του μισθίου ευθυνόμενη σε αποζημίωση για φθορές και βλάβες που θα γίνονταν στο μίσθιο".
Όμως, το έτος 2012 η μισθώτρια/ενοικιάστρια κατάγγειλε την μίσθωση και αποχώρησε από το μίσθιο. Η εκμισθώτρια το παρέλαβε και επιφυλάχθηκε « για τις ζημίες του μισθίου που εκφεύγουν της συνήθους χρήσης.».
Μετά από αυτό και αφού διαπίστωσε ότι το μίσθιο είχε πολλές ζημίες και φθορές, θεώρησε ότι όλες οφείλονταν σε κακή χρήση που του έκανε η μισθώτρια εταιρεία και κατέφυγε στα δικαστήρια για να αποζημιωθεί.
- Την αγωγή που κατέθεσε, την απέρριψε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, ακολούθως άσκησε έφεση
- Το εφετείο δέχθηκε την έφεση και επίσης δέχθηκε κατά ένα μέρος την αγωγή δηλαδή αναγνώρισε ότι δικαιούταν να λάβει όχι όλα τα χρήματα που ζητούσε για όλες τις ζημίες που ανέφερε ότι είχε υποστεί το ακίνητο της αλλά ένα μέρος αυτών.
- Κατά της απόφασης του εφετείου η πρώην μισθώτρια εταιρεία άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος όμως την απέρριψε και δέχθηκε ότι η απόφαση του εφετείου ήταν σωστή.
Τι είχε συμβεί στην εν λόγω περίπτωση;
Η ιδιοκτήτρια του μισθίου πριν το μισθώσει/νοικιάσει είχε προβεί σε αυθαίρετες επεμβάσεις σε αυτό που δεν προβλεπόταν από την οικοδομική άδεια και επιβάρυναν το ακίνητο π.χ. είχαν σαν αποτέλεσμα να μην αποστραγγίζονται στην ταράτσα τα όμβρια ύδατα, να επιβαρύνεται η τοιχοποιία , οι σοβάδες, τα μάρμαρα κλπ. Αυτές οι επεμβάσεις δεν εντοπίστηκαν κατά το χρόνο της σύναψης της μίσθωσης γιατί δεν ελέγχθηκαν από την μισθώτρια και γιατί αποκρύφτηκαν από την ιδιοκτήτρια/εκμισθώτρια, προκάλεσαν όμως φθορές, βλάβες και ζημιές στο μίσθιο που εμφανίστηκαν κατά την διάρκεια της μίσθωσης.
Παράλληλα η μισθώτρια με το προσωπικό της έκανε κακή χρήση του μισθίου, του ηλεκτρολογικού και υδραυλικού του εξοπλισμού (μπρίζες, καλώδια, υδραυλικά, είδη υγιεινής, πόρτες, πόμολα παράθυρα, μάρμαρα, πλακάκια κλπ )
Η ιδιοκτήτρια/εκμισθώτρια θεώρησε κακόπιστα ότι μπορεί να ζητήσει να αποζημιωθεί για όλες τις ζημίες / βλάβες και φθορές του μισθίου από την μισθώτρια- με λίγα λόγια να της φορτώσει και τις ζημίες για τις οποίες υπεύθυνη ήταν η ίδια με τις αυθαίρετες επεμβάσεις της στο μίσθιο, ενώ η μισθώτρια που στην συνέχεια είχε ανακαλύψει τις αυθαιρεσίες στο μίσθιο πίστεψε με την σειρά της και αυτή κακόπιστα ότι μπορεί να αποφύγει την αποζημίωση κάθε φθοράς που προκάλεσε σε αυτό από κακή χρήση του.
Είναι σαφές ότι η συμπεριφορά και των δύο μερών ήταν κακόπιστη. Το Εφετείο και ο Άρειος Πάγος το διαπίστωσαν και επέβαλλαν στον καθένα να υποστεί τις συνέπειες των πράξεων του. Αυτή είναι η κατάληξη της συμπεριφοράς τους, από την αρχή της σύναψης της μίσθωσης έως και την έκδοση της απόφασης του Αρείου Πάγου, τους κόστισε μία δικαστική διαμάχη που κράτησε μία δεκαετία και αρκετά έξοδα καθώς οι δίκες ήταν σκληρές και το αντικείμενο πολύπλοκο.
Υπήρχε μισθωτήριο συμφωνητικό στην συγκεκριμένη περίπτωση;
Ναι υπήρχε, όμως αποδείχθηκε εκ του αποτελέσματος, ότι αυτό δεν είχε συνταχθεί:
- με όλες τις προβλέψεις ,
- με πιστή τήρηση όλων των κανόνων και διατυπώσεων,
- με την άριστη γνώση της πραγματικής και νομικής κατάστασης
- με διορατικότητα για τις πιθανές επιπλοκές της σύμβασης στο μέλλον.
Αφού ταλαιπωρήθηκαν τόσο με ένα «προβληματικό» μισθωτήριο μπορεί κανείς να φανταστεί πόσο πιο οδυνηρές θα ήταν οι συνέπειες αν δεν υπήρχε καθόλου μισθωτήριο συμφωνητικό της μίσθωσης.
Αυτό που συμβαίνει στην πράξη, είναι ότι συνήθως τα μέρη θέλουν μία λύση εύκολη, γρήγορη, ανέξοδη . Θέλουν να υπογράφουν «κάτι απλό, λιτό, χωρίς πολυπλοκότητες», γιατί πιστεύουν ότι οι πολλοί και δυσνόητοι όροι είναι «δικηγορίστικα πράγματα» ότι γράφονται στην σύμβαση για να «κερδίσει» ο δικηγόρος που το συντάσσει.
Επιπλέον δηλώνουν πολλές φορές ότι έχουν εμπιστοσύνη ο ένας στην καλή διάθεση του άλλου, ο οποίος προφορικά διαβεβαιώνει πως ότι και αν συμβεί θα το λύσουν με καλή πίστη και δεν χρειάζεται μισθωτήριο ή δεν χρειάζεται στο μισθωτήριο να αναφέρονται όλα τα ενδεχόμενα λεπτομερώς.
Όταν όμως φθάσει η κρίσιμη ώρα να ισχύσει αυτή η εύκολη προφορική διαβεβαίωση οι εμπλεκόμενοι διαπιστώνουν πως αυτό δεν «δουλεύει» τόσο απλά και εύκολα, πως ο καθένας θέλει να αποφύγει να υποστεί τις συνέπειες των λόγων και των πράξεων του και τότε διατυμπανίζουν ότι έχουν εξαπατηθεί με αποτέλεσμα μία αστική υπόθεση να καταλήγει πολλές φορές και στα ποινικά δικαστήρια με επιπλέον κόστος – οικονομικό, ψυχολογικό και μεγάλες δικαστικές δαπάνες.
Καταλήγοντας, η κατάρτιση του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης- του μισθωτηρίου - διευκολύνει την εξέλιξη της μισθωτικής σχέσης, προστατεύει τα εμπλεκόμενα μέρη τα οποία με αυτό δεσμεύονται να μην ενεργήσουν “βλαπτικά” το ένα προς το άλλο.
Μετά από αυτά η απάντηση μας στον πελάτη που ήρθε για να ενημερωθεί ήταν η εξής:
- Το ιδιωτικό συμφωνητικό / μισθωτήριο αποτελεί την ασφαλιστική δικλίδα της σχέσης μεταξύ των μερών- εξομαλύνει με τρόπο μη αμφισβητούμενο τις διαφωνίες που τυχόν προκύψουν στο μέλλον - κατά την διάρκεια της μισθώσεως.
- Είναι εξαιρετικά χρήσιμο οι όροι της σχέσης να έχουν συμφωνηθεί ρητά και από τα δύο μέρη
- Η σύνταξη ενός μισθωτηρίου συμφωνητικού που έχει καταστρώσει ο άρτια καταρτισμένος νομικός ο οποίος έχει και γνώση της οικονομικής και επιχειρηματικής δραστηριότητας που έχει προβλέψει τις λύσεις σε όλες τις πιθανόν να εμφανιστούν επιπλοκές , διασφαλίζει τα μέρη που εκτίθενται στο ρίσκο της αβεβαιότητας κατά την εμπορική/επιχειρησιακή τους δραστηριότητα.
Ο συμβαλλόμενος που θέλει να κάνει «σωστά, γρήγορα και αποτελεσματικά την δουλειά του» οφείλει να αναζητήσει τον κατάλληλα καταρτισμένο νομικό σύμβουλο που θα τον βοηθήσει στην διενέργεια κάθε πράξης με τις αντίστοιχες νομικές συνέπειες, ώστε προβλέψει και να προλάβει τα πιθανά ζητήματα που θα προκύψουν στο μέλλον
To γραφείο μας Law-Nous, διαθέτει μακρά εμπειρία σε μισθωτικά θέματα και μπορεί να προσφέρει τις αντίστοιχες υπηρεσίες του σε κάθε ενδιαφερόμενο που αντιμετωπίζει προβλήματα με την μίσθωση του σε κάθε χρονικό σημείο της διάρκεια της
Τρόπος επικοινωνίας μαζί μας κατά τις εργάσιμες ημέρες και ώρες :
- Μέσω e-mail :
Αυτή η διεύθυνση Email προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. - Mέσω τηλεφώνου : 2103800306
- Μέσω fax : 2106427335
- Μέσω επιστολής στην διεύθυνση : Κυρίλλου Λουκάρεως 25-27
- Αθήνα, Τ.Κ. 11475
Μαρία Ροκάνη
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω.
